Продати квартиру в Криму ­– місія нездійсненна

Анексія Криму Росією внесла свої корективи на ринку нерухомості півострова. Росіяни, натхненні «поверненням Криму в рідну гавань», а також мешканці Донецької та Луганської областей, які втекли від військового конфлікту, масово ринули на півострів, забезпечуючи купівельний «бум» на ринку нерухомості у 2014 році.

Мешканці Донецької та Луганської областей рятували свої грошові заощадження, які їм вигідно було вкладати в житло, якого вони втратили. З росіян до Криму у великій кількості приїжджали пенсіонери, які заробили гроші в галузі добувної промисловості (зазвичай це мешканці північних районів РФ) і хотіли купити житло в курортній зоні. І звичайно, ті, хто по роботі приїхав освоювати нову для Росії територію.

– У 2014 я ще працювала ріелтором у Севастополі, і часто запитувала у потенційних покупців з Росії про причини їх переїзду, адже були передумови до того, що Крим стане депресивним районом, де не буде ніякого економічного розвитку, – розповідає QirimInfo Світлана Аксьонова, яка до серпня 2014 року працювала в ріелторській фірмі в Севастополі. – Виявилося, що часто приїжджали, наприклад, нафтовики, які розповідали, як все життя пропрацювали в пекельних умовах, і зараз у них є гроші на придбання квартири. «Ми тут хочемо погрітися, де море і сонце, – говорили вони. – А умови в тих місцях, де ми жили і працювали раніше, все одно не кращі, ніж, можливо, будуть в Криму».

Варто відзначити, що житло купували навіть у новобудовах, не замислюючись над тим, чи є перспективи того, що ці об’єкти нерухомості добудують і введуть в експлуатацію.

Ціни на нерухомість: злети і падіння

У 2014-2015 роках ціни на житло стрімко росли. Російський портал про нерухомість Domofond.ru (належить Avito), проаналізувавши динаміку цін на покупку житла, назвав Крим лідером серед регіонів РФ по зростанню цін на нерухомість. У Криму і Севастополі середня ціна пропозиції за I квартал 2015 року виявилась на 35,6% вище за середню ціну за IV квартал 2014 року. Таке значне зростання цін в рублях багато в чому пояснюється як підвищенням попиту, так і залежністю вартості житла на півострові від курсу долара.

Зараз же попит значно зменшився, тому і ціни доводиться знижувати. Адже на даний момент фактично єдине, що затребуване на ринку нерухомості, і що росіяни дійсно купують на півострові, так це дачні ділянки, дачі – дрібне, дешеве житло, житло економ класу.

– Я продаю другу квартиру. Уже сім місяців, як вона виставлена на продаж. І за весь цей час ріелтор привів мені тільки двох потенційних покупців. Ріелтор радить опустити ціну з $40 тис. До $30-32 тис. – Інакше продати її неможливо, – поскаржилася QirimInfo кримчанка Людмила. – І це при тому, що в листопаді 2014 я майже таку ж квартиру продала всього за два тижні і за $40 тис.

Зараз, як стверджує Світлана Аксьонова, у Криму ситуація на ринку нерухомості така ж, як і в кінці 2008 – на початку 2009 року, коли був різкий купівельний спад. Квартиру продати дуже важко – в порівнянні з 2014 роком кількість покупців різко впала.

– Зазвичай середній термін для того, щоб знайти покупця квартири, становить півроку. Але оголошення про продаж квартири ми розмістили ще в березні 2014 року, причому на приблизно ста різних сайтах. Але вдалося її продати тільки на початку 2016, тобто через два роки. Причому первісну ціну довелося знизити більше, ніж в два рази, – ділиться Аксьонова.

Багато в чому на ціни впливає і те, що кримчани часто не хочуть ризикувати, адже прикордонний контроль Криму як з української, так і з російської сторони посилюється. Тому багато хто вважає: краще вже продати квартиру зараз, хоч і дешевше. Пізніше можуть початися проблеми з транспортуванням речей і тим більше, з переказом грошей на материк.

Крім того, для покупця в Криму з моменту анексії з’явилися певні ризики, наприклад, ризик купити незаконне житло. Це пов’язано з відсутністю єдиного державного реєстру в РФ. В Україні такий є: в нього включені 17 реєстрів, і по ньому нотаріус відразу може перевірити, чи не перебуває квартира під забороною, заставою, арештом тощо. Так що перехід в російське правове поле для кримських нотаріусів виявився кроком назад.

Як гроші перетворюються в контрабанду

Проблема з переправленням грошей на материкову Україну існує вже давно. Офіційною можливості для цього немає. Якщо через адміністративний кордон з Кримом перевозиш суму більше €10 тис., то потрібно її задекларувати письмово, вказуючи джерело походження коштів. Але договори про купівлю-продаж нерухомості, укладені на окупованій території, не є легітимними для української митниці.

Навіть поклавши гроші на рахунок, зняти їх потім на території, підконтрольній Україні, дуже проблематично, адже банки вводять обмеження на зняття готівки.

Елла Левицька, переселенка з Криму, планувала після продажу квартири в Сімферополі купити на виручені гроші житло в Києві. У сімферопольській квартирі прописаний її дитина, і виписати його з українськими документами можна, а ось прописати при необхідності назад – ні. Тому для неї було дуже важливо мати можливість після продажу квартири в Криму купити житло в будь-якому іншому місці і прописати туди дитину. Це виявилося серйозною проблемою.

– Я дізнавалася у київського забудовника, і він брав тільки гривні. А в банку в Києві я могла знімати не більше 15 тис. грн в день (тобто, близько 600-800 дол. залежно від курсу, який постійно змінювався). І ось уявіть, скільки мені потрібно ходити в банк, щоб розплатитися за квартиру. Технічно для того, щоб можна було купити житло де-небудь в іншому місці, можна вивести тільки готівку, але тільки нелегальним шляхом, – розповідає Левицька.

Крім того, як стверджує жінка, їй потрібен був покупець з готівкою. А таких, за словами ріелторів, серед потенційних покупців всього близько 40%. До того ж серед них виявлялися і ті, хто бере іпотеку, а так як Левицька не приймала російського громадянства, то такі покупці їй не підходили. Тому що в цьому випадку потрібно відкрити банківський рахунок для переказу грошей за квартиру, а з українським паспортом відкрити такий рахунок неможливо.

Рублі проти доларів

Під час продажу нерухомості у Криму виникла ще одна проблема. Продавці хочуть продати квартиру в доларах, а покупці готові платити рублями.

Справа в тому, що у росіян не прийнято розраховуватися валютою, вони звикли здійснювати розрахунки в рублях. Тоді як продавці нерухомості в Криму як і раніше вважають за краще ціни в доларах: по-перше, в Україні так звикли, а по-друге, в основному це люди, які виїхали або планують виїхати з Криму в зв’язку з анексією, тому рублі їм не потрібні.

Крім того, курс рубля по відношенню до долара США протягом 2015 року значно впав: якщо 1 січня 2015 року Центробанк РФ встановив вартість $1 в 56 рублів, то вже до 31 грудня 2015 року він подорожчав до майже 73 рублів.

Падіння рубля зазвичай відбувається різкими ривками, тому за час укладання угоди про купівлю-продаж квартири рубль може істотно знецінитися. Не дивно, що продавці не хочуть ризикувати.