5 питань щодо нерухомості в окупованому Криму
11 / 04 / 2023
Як оформити спадщину в окупованому Криму? Чи визнає Україна документи, видані окупаційними органами влади? Що робити, якщо майно «відчужують» окупанти? Ці та інші запитання надходять юристам громадської організації КримSOS з 2014 року. Ми вирішили нагадати, як саме регулюються питання нерухомості в окупованому Криму зараз та які можливі варіанти розвитку ситуації після деокупації.
1. Чи визнає Україна російські свідоцтва про право власності, оформлені після окупації?
Україна не визнає будь-які правочини з нерухомістю, вчинені на тимчасово окупованих територіях (ТОТ).
«Документи, що видають окупаційні органи влади в Криму чи на інших ТОТ — нікчемні, тобто не мають юридичної сили в Україні. Кримські договори продажу, дарування чи нотаріальні довіреності українські нотаріуси не розглядатимуть взагалі», — пояснює юристка КримSOS Анастасія Калініна
Ситуацію з документами на право власності, оформлені після окупації АР Крим та міста Севастополя регулює стаття 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України»:
Стаття 11. Гарантування права власності та правовий режим майна на тимчасово окупованій території
1. Положення цієї статті застосовуються до тимчасово окупованої території, передбаченої пунктами 1 і 2 частини першої статті 3 цього Закону, надр під територіями, зазначеними в пунктах 1 і 2 частини першої статті 3 цього Закону, і повітряного простору над цими територіями.
В умовах воєнного стану рішенням Кабінету Міністрів України положення цієї статті можуть бути поширені на тимчасово окуповані території, передбачені пунктом 3 частини першої статті 3 цього Закону, надра під територіями, зазначеними в пункті 3 частини першої статті 3 цього Закону, і повітряний простір над цими територіями.
2. На тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України.
3. За державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами, у тому числі територіальною громадою міста Севастополя, державними органами, органами місцевого самоврядування та іншими суб’єктами публічного права зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.
4. За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.
5. Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.
6. На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений із порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним із моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.
7. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, що знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони, які є об’єктами права власності Українського народу, військове майно, майно державних органів, державних підприємств, установ та організацій, що знаходяться на тимчасово окупованій території і є власністю держави Україна, не можуть переходити у власність інших держав, юридичних або фізичних осіб в інший спосіб, ніж передбачений законами України.
2. Як після окупації Криму регулюється питання нерухомості за російським законодавством?
Окупанти незаконно поширили на Крим російське законодавство, зокрема й вимоги щодо документів на нерухомість. У «правовому полі» росії всі, хто мешкав на Кримському півострові, стали автоматично росіянами — а значить мають дотримуватися російських законів. Офіційно «відмовитися» від російського громадянства змогли лише 3,5 тисячі людей — їх та інших жителів Криму з українськими паспортами прирівняли до «іноземців».
«Іноземні резиденти не можуть реєструвати місце свого проживання в Криму, володіти земельними ділянками на 80 % території півострова, які підпадають під указ президента росії від 20 березня 2020 року. Тому землю відчужують в інтересах місцевої окупаційної влади і продають за безцінь. Щоб уникнути таких проблем кримчани вимушені переоформлювати свою нерухомість. Хоча українські дозволи та правочини, вчинені та отримані до початку окупації, на окупованому півострові визнають», — розповідає Анастасія Калініна.
Більшість правовідносин з кримською нерухомістю врегульовані окремим російським законом, (мовою оригіналу):
Згідно зі статтею 12 цього закону, «На территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, у том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения».
Було багато випадків, коли такі документи оспорювались органами влади в Криму, зокрема це стосується права власності на земельні ділянки. Документи на право власності визнавалися недійсними через те, що процедури відчуження чи приватизації земельної ділянки «не відповідали вимогам» законодавства рф.
З такою проблемою стикнулась кримчанка Наталя, яка в 2004 році інвестувала в будівництво багатоповерхового будинку в селищі Паракове поблизу Ялти. У 2009 році вона отримала документи: всі дозволи та висновки відповідних установ. На території розміром у 6 гектарів забудовники звели цілий пансіонат сімейного типу з апартаментами на 638 квартир. А ось найбільший будинок у 15 поверхів у 2021 році почали зносити — окупаційна міська влада виграла суд, що визнав будинок «самобудом».
Фото з відкритих джерел
«Якщо нерухомість була оформлена до окупації, власник повинен внести відомості про об’єкт до російського реєстру прав на нерухоме майно (так званий Росреєстр). Проте й це не гарантує його збереження, — пояснює Анастасія Калініна, — В разі порушення прав власності ми радимо зібрати всі документи, рішення та листи представників окупаційної влади та писати заяви до української Прокуратури в АРК та м. Севастополі. А також подавати в міжнародні суди»
3. Як регулюється процедура продажу нерухомості в окупованому Криму?
Для цього необхідно двічі оформити правочин — в окупованому Криму та на підконтрольній Уряду України території. Попри те, що це питання врегульоване законодавством України, в умовах повномасштабної війни це майже нереально зробити.
Для продажу нерухомості за українським законодавством необхідна експертна оцінка майна. Її робить український експерт-оцінювач, наразі така дія неможлива. До того ж, для оформлення правочину і в Криму, і на підконтрольній території України необхідно віддати нотаріусу (чи реєстраційному органу в Криму) оригінал правовстановлювального документа — його передати теж дуже важко. Відновити його можна також через суд.
«Загалом, дуже невелика кількість українських нотаріусів працюють з кримською нерухомістю. У випадку подвійного оформлення необхідно двічі сплатити податки та державні мита за відчуження нерухомості», — зазначає адвокатка КримSOS Анна Рассамахіна.
Через ці та інші складнощі дуже небагато правочинів оформлюються одночасно за законодавством рф та України.
«Окрема складність виникає з нерухомістю, яку отримали в спадок українці в окупованому Криму. У спадкоємців є шість місяців із дня смерті, щоби відкрити спадкову справу. Також, якщо спадкоємець постійно проживав із померлим, то він вважається таким, що прийняв спадщину автоматично, якщо не відмовився від неї. У разі прострочення, цей термін можна поновити тільки через суд», — розповідає Анастасія Калініна.
4. Чи передбачена законом якась відповідальність для державних посадовців, які оформили на свою кримську нерухомість російські документи і продовжують нею володіти? Або якщо оформили російські документи і продали лише за окупаційним законодавством?
Чинним законодавством не встановлена відповідальність за внесення даних про нерухомість до російських реєстрів, так само як і за відчуження такої нерухомості за російським законодавством.
«Такі дії в першу чергу несуть репутаційні ризики — якщо ця інформація стане загальновідомою, це неодмінно зашкодить державному посадовцю», — пояснила Анна Рассамахіна в коментарі «Наші гроші.Львів».
5. Як Україна після деокупації півострова планує урегульовувати колізію, коли в одного об’єкта нерухомості одночасно є два власники: власник за українським законодавством, який її продав і не переоформив документи на підконтрольній території, і власник за російським, який її купив і має документи лише російського зразка?
Станом на квітень 2023 року тільки розробляють Стратегію деокупації та реінтеграції тимчасово окупованої території Автономної Республіки Крим та міста Севастополя та супутні правові механізми. Уже окреслений загальний підхід до проблеми з урахуванням норм національного, міжнародного права та іноземного досвіду в схожих випадках.
Так, 2 квітня 2023 року секретар РНБО України оприлюднив «12 кроків деокупації Криму», у яких зокрема зазначено, що «правочини, вчинені не за українським законодавством після лютого 2014 року, у тому числі щодо нерухомого майна, визнаються нікчемними — закон, який діє вже 9 років. Право власності на майно залишається за громадянами України. Якщо воно привласнене або націоналізоване, майно повертається власникам».
«Можна впевнено сказати, що з боку України не буде автоматичного визнання правочинів із нерухомістю (і не тільки з нею), вчинених на тимчасово окупованій АРК. Натомість буде передбачено процедуру легалізації таких правочинів, ймовірніше через суд», — розповідає Анна Рассамахіна.
Згідно з частиною 6 статті 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», на тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений із порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним із моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.
Юридичні наслідки недійсного правочину, згідно зі статтею 216 Цивільного кодексу України, полягають у тому, що кожна зі сторін зобов’язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
«З огляду на принципи права та здорового глузду, сторони правочинів із нерухомістю, вчинених у Криму в період окупації, зможуть або легалізувати їх у суді (чи, можливо, в позасудовому порядку, якщо сторони не мають одна до одної претензій та не збираються оспорювати правочин), або повернути одна одній те, що отримали. Тут виникає багато питань», — додає Анна Рассамахіна.
Адвокатка переконана, що буде багато випадків, коли недоброчесні продавці нерухомості, які отримали за неї повну вартість, забажають повернути собі право власності, водночас не повертаючи гроші.
Фото: Getty Images
За замовчуванням продавець залишається власником, оскільки за даними українських реєстрів нерухомість належить йому. А фактичний власник, який уже довгий час мирно володіє майном, зможе повернути свої гроші лише через суд. Або фактичному власнику доведеться визнавати в суді своє право власності.
«Тут варто нагадати про вкрай неефективну систему виконання судових рішень в Україні. Можна припустити появу в Криму численних «чорних рієлторів», які залякуваннями та погрозами примушуватимуть покупців відмовитися від належної їм нерухомості. Цьому сприятиме загальна нестабільність та невпорядкованість життя на півострові в перехідний період», — вважає Анна Рассамахіна.
Також за роки окупації Криму багато власників-продавців уже померли, і формально їх спадкоємці мають вступати в спадщину. Проте зробити це за українським законодавством зараз неможливо — переважно українського свідоцтва про смерть немає, а терміни на прийняття спадщини пропущені. У цьому випадку продана в Криму нерухомість залишається в невизначеному статусі. Це також треба врегулювати на законодавчому рівні.
Усі ці процеси потребуватимуть величезної роботи українських органів влади, розробки відповідного законодавства, забезпечення роботи судів, яким доведеться розглядати величезну кількість схожих справ, роботи нотаріусів та реєстраційних органів, а також правоохоронних органів для перешкоджання протиправним діям.
Для безкоштовної юридичної допомоги звертайтеся на «гарячу лінію» КримSOS за номерами +380962240123 для дзвінків Україною та світом, +380952775355 та +38 063 077 16 19 у Viber, Signal, Telegram, WhatsApp. Спеціалісти працюють із 9:00 до 18:00 з понеділка до п’ятниці, у суботу за номерами можна надсилати повідомлення в месенджерах.