Конфіскація під прикриттям закону: як росія позбавляє українців їхніх домівок 

15 грудня 2025 року президент рф підписав низку змін до російського законодавства, які фактично легалізують механізм конфіскації приватної нерухомості громадян України на тимчасово окупованих територіях.  

Нові норми передбачають, що квартири, будинки та інше житло можуть бути визнані «безгосподарними» й офіційно вилучені, якщо їхні законні власники не перереєстрували право власності відповідно до російських норм або не перебувають на місці. Ці зміни поширюються на 4 окуповані регіони України, зокрема частину Херсонської області, де російські адміністрації вже почали активно застосовувати ці положення на практиці.  

На території Херсонщини після набуття чинності закону зафіксовано масові випадки вилучення житла, де квартири та будинки українців оголошуються «безхазяйними» й передаються в управління окупаційних структур або новим «власникам». За повідомленнями незалежних українських джерел, таких практик стає все більше: людей виселяють із їхніх домівок під різними приводами, а нерухомість переоформлюють через псевдоадміністративні рішення.  

Ці законодавчі зміни та їх практичне застосування на тимчасово окупованих територіях України суперечать основоположним нормам міжнародного гуманітарного права. Відповідно до IV Женевської конвенції (1949), яка регулює захист цивільного населення під час збройних конфліктів, забороняється конфіскація приватного майна жителів окупованої території, а також його передачу у власність або контроль інших осіб або державних органів окупанта без явної та законної згоди власника та на підставах військової необхідності.  

У цій статті ми проаналізуємо положення нового російського закону, окреслимо його основні норми та механізми реалізації, а також розглянемо практичні наслідки для мешканців Херсонщини та інших тимчасово окупованих регіонів та розповімо як діяти тим, чиї домівки опинилися під загрозою незаконної експропріації. 

Механізм націоналізації: як новий закон рф змінює долю майна на окупованих територіях 

Підписаний президентом росії Володимиром Путіним федеральний конституційний закон встановлює нові строки виконання процедур та уточнює законодавчі вимоги щодо чотирьох так званих «суб’єктів федерації», окупованих росією: Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей. Документ містить посилання на чотири базові закони про «прийняття» українських територій до складу рф та вносить зміни до положень про муніципальне управління, соціальні гарантії, користування надрами, майнові відносини, чинність українських документів та низку інших сфер. 

Ключовою новацією закону стало закріплення механізму фактичної націоналізації майна на цих територіях і визначення подальших напрямів його використання. Документ передбачає узаконене відчуження житлової нерухомості, яка може бути визнана «безгосподарською». Критерії такого статусу мають бути додатково встановлені окупаційними адміністраціями шляхом внесення об’єктів до спеціального реєстру. При цьому одразу визначено й потенційних бенефіціарів: передбачається, що у відібраному житлі розміщуватимуть громадян рф, які мешкають у відповідному «суб’єкті федерації» та втратили свої домівки внаслідок війни. Окремо зазначено, що військові та представники окупаційних адміністрацій зможуть користуватися цим майном щонайменше до 1 січня 2028 року, якщо цей строк не буде подовжений. 

Формально закон не став несподіванкою. Він лише впорядковує нові часові рамки та умови інтеграції тимчасово окупованих територій до правового поля рф, яке раніше часто описувалося розмитими формулюваннями на кшталт «до завершення перехідного періоду». Ці зміни виглядають логічними з огляду на те, що низка попередніх нормативних актів уже містила граничні дати (1 січня або 1 березня 2026 року) у частині трудового законодавства та дозвільних процедур, які без уточнення нових строків були б фактично нездійсненними. 

Найбільш показовими у цьому рішенні є дві обставини. По-перше, саме питання майна, яке до цього не розглядалося як нагальна проблема. Частково таку активізацію можна пояснити дефіцитом ресурсів у росії та необхідністю швидкого забезпечення житлом, оскільки відновлення захоплених українських міст часто є неможливим, а нове будівництво стає надто дорогим і неефективним.  

Водночас експропріація не вирішує системних проблем: більшість такого житла перебуває у незадовільному стані та має низьку ринкову вартість. Видається, що основним мотивом тут є політичний сигнал: мешканцям фактично пропонують зробити вибір сторони у встановлені строки, інакше їхнє майно буде «законно» втрачено. У разі можливого перемир’я та часткової стабілізації безпекової ситуації такий тиск може спрацювати – люди намагатимуться повернутися на окуповані території, щоб зберегти свої домівки. 

По-друге, закон створює новий спеціальний колегіальний орган, уповноважений координувати інтеграцію територій у систему влади рф, забезпечення життєдіяльності населення, захист «прав і свобод громадян», соціально-економічний розвиток, а також процеси відчуження та компенсацій. Саме цей орган у перспективі значною мірою визначатиме модель управління окупованими територіями, імовірно звужуючи повноваження нинішніх окупаційних адміністрацій. Його рішення стануть показовим індикатором того, яке місце Москва готова відвести захопленим регіонам у складі рф – у порівнянні з Кримом чи Чечнею. 

Основні положення закону 

Нові норми надають окупаційним адміністраціям широкі повноваження щодо визнання житлової нерухомості «безхазяйною». Будинки та квартири можуть отримати такий статус, якщо, за твердженням окупаційної влади, власника «неможливо встановити» або якщо відсутні «дійсні документи» на право власності. При цьому закон не визначає, які саме документи вважатимуться достатніми та за якою процедурою здійснюється перевірка. 

Окремо передбачено, що у разі повернення власника (громадянина України) до своєї нерухомості, йому може бути виплачена грошова компенсація, але лише за умови наявності російського громадянства. Ця норма діятиме до 2030 року, тобто фактично до завершення п’ятого президентського терміну Путіна. 

Також законом дозволено до 1 січня 2028 року заселяти вилучену нерухомість військовослужбовцями, посадовцями та працівниками окупаційних «адміністрацій», а також іншими особами, визначеними місцевою владою. 

У сукупності ці положення означають, що будь-яке житло сотень тисяч українців, які були змушені залишити Донецьку, Луганську, Запорізьку та Херсонську області через війну, може бути визнане «нічийним». Повернення на окуповану територію навіть на короткий час для більшості з них є або фізично неможливим, або пов’язаним із серйозними ризиками для безпеки. Саме ця вимушена «відсутність власника» стала ключовим інструментом, за допомогою якого окупаційна влада передає квартири й будинки військовим, переселенцям із рф та цивільним особам, які погоджуються на «тимчасове» поселення. 

Таким чином, ухвалені зміни не лише закріпили у правовому полі рф практику свавільного «відбирання» житла на окупованих територіях, а й зробили перспективи захисту права власності для біженців вкрай примарними. 

Фактично єдиною можливою тактикою для окремих власників залишається спроба оформлення українських довіреностей на родичів чи знайомих, які перебувають на тимчасово окупованій території. Водночас навіть у цьому випадку шанси на успіх залишаються мінімальними, адже російські реєстраційні органи, зокрема «Росреєстр», найімовірніше відмовлятимуть у прийнятті таких документів від громадян України, навіть якщо вони завірені російськими нотаріусами. 

Як захистити та відновити право на житло: практичні кроки для переселенців 

Перш за все необхідно зафіксувати факт так званої «націоналізації» житла. За умов неможливості фізичної присутності на тимчасово окупованій території це можна зробити шляхом: 

• моніторингу російських медіа, телеграм-каналів, акаунтів місцевих блогерів і ресурсів, пов’язаних з окупаційними адміністраціями, колаборантами, політичними структурами та російськими спецслужбами, з обов’язковим збереженням знайдених матеріалів (скриншоти, посилання, відео, дати публікацій тощо); 

• фіксації відомостей про свідків, які перебувають на ТОТ (ПІБ, контактні дані, адреса реєстрації), від яких стало відомо про факт незаконного заселення окупантів у житло. 

По-друге, необхідно зібрати максимально повний пакет документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно: договори купівлі-продажу, дарування, свідоцтва про право власності, витяги з реєстрів, технічну документацію, платіжні документи, судові рішення тощо. 

Наступним кроком є звернення до правоохоронних органів України. Заяву можна подати до Національної поліції, Служби безпеки України або органів прокуратури. Важливо, що відсутність документів, які підтверджують право власності на житло на момент подання заяви, не є підставою для відмови в її прийнятті. 

Після реєстрації звернення до правоохоронних органів доцільно подати заяву до Міжнародного реєстру збитків через портал «Дія», у спеціальній категорії А.3.6 – «Втрата доступу та контролю над нерухомим майном на тимчасово окупованих територіях». Водночас слід враховувати, що для подання такої заяви право власності має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

Ухвалені росією законодавчі зміни створюють не просто новий адміністративний механізм, а системну модель примусової експропріації майна цивільного населення на тимчасово окупованих територіях України. Під прикриттям формально «правових» процедур країна-окупант намагається закріпити наслідки збройної агресії, позбавляючи сотні тисяч українців їхніх домівок та права на повернення. 

Фактична націоналізація житла, залежність компенсацій від отримання російського громадянства, масове переселення у відібрані будинки військових та представників окупаційних адміністрацій, а також створення спеціальних органів контролю над цими процесами – усе це є складовими політики примусової інтеграції та демографічної трансформації окупованих територій. Така практика прямо суперечить міжнародному гуманітарному праву. 

Водночас попри масштабність і системність цих порушень, фіксація злочинів, збереження доказів та правова активність постраждалих залишаються критично важливими. Тож, якщо ви стали жертвою подібних дій окупаційної влади, – не мовчіть. Кожне зафіксоване свідчення – це не просто особиста історія, а доказ воєнного злочину і крок до притягнення винних до відповідальності. 

Саме для цього Прокуратура Автономної Республіки Крим та міста Севастополя спільно з Представництвом Президента України в АР Крим і КримSOS запустили спеціальну кампанію, щоб дати голос тим, хто постраждав від незаконної конфіскації майна та інших порушень прав людини на тимчасово окупованих територіях. 

Ви можете подати відповідну заяву до Прокуратури АР Крим та міста Севастополя через онлайн-форму за цим посиланням, адже ваша історія має значення.