Як я мало не взяв іпотеку на квартиру під 3% – історія одного переселенця

Василю 35 років. Він переселенець з Криму й зараз працює юристом у Києві. У серпні 2021 року він отримав шанс на пільгову іпотеку від уряду Німеччини. Цю програму втілює Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву через Кредитну Установу для Відбудови (KfW). 

Подробиці конкурсу, умов та пошуків Василь розповів КримSOS. Далі історія від імені героя. 

Один серед 150 інших 

В Києві я орендую кімнату у квартирі з бабусею. Не вагався, коли побачив інформацію про пільгову іпотечну програму – одразу подав заявку. Умови дуже привабливі: 6% перший внесок та потім вартість розбивають на 20 років під 3% річних. Для порівняння, у ПриватБанку для іпотеки має бути в кишені 25% суми та на залишок щороку нараховують 12%. 

Не дуже вірив, що мене оберуть. У черзі Держмолодьжитла ще 18 тис. таких родин очікує. Але цього разу Фортуна обирала – програма RandomPicke визначила 150 щасливчиків. Серед них опинився і я. Про це дізнався вже 1 вересня, коли мені подзвонили та запросили на зустріч. 

Вже пізніше мені розповіли цікаві подробиці. Виявляється, вартість квадратного метру житла має бути не більше 28 714 грн. І це має бути будинок не старше 35 років. Тобто бюджетні старі «хрущівки» одразу відпадали. Не підходили й новобудови, які не здані в експлуатацію. Також є обмеження по квадратурі: на одну людину в сім’ї 21 кв м + 10,5 кв м на родину.

Місто змінити не можна, оскільки при подачі заяві гадав, що  регіон обирається згідно довідки переселенця – обрав Київ, однак можна було зазначити, що я згоден змінити місце проживання на область. 

На підготовку документів нам виділили 20 днів. По закінченню цього терміну, або раніше я мав принести: 

1. Нотаріальний договір з продавцем, що мені продадуть саме цю квартиру через 21 день. Саме в цей термін Фонд перевіряє документи, що подає кандидат.
2. Оцінку майна від експерта – там мали вказати рік побудови, загальну вартість. 
3. Особисті документи: паспорт, копію номера платника податків, виписку з роботи з сумою заплат за півроку. А підприємцям – довідку про доходи та сплачені податки.     

Тоді я був сповнений оптимізму, відпросився з роботи та засів моніторити сайти оголошень. 

Не кожна квартира «поруч з метро» розташована у місті   

Мій позитивний настрій похитнувся на другому тижні переглядів квартир. Я постійно був на телефоні, щодня кудись їздив. Багато ріелторів вже знали про програму та допомагали мені порадами. Одна ріелторка навіть погодилась перевіряти документи потенційні квартири на наявність якихось обмежень чи арештів. Щоб майно не було у заставі, чи не фігурувало у судових справах. Хоча всі ріелтори заробляють на цьому не малі гроші.

Дуже часто виявлялось, що райони на окраїні міста «поруч з метро» формально зазначені як м. Київ. Хоча по документах це було сусіднє село. Наприклад, у 15 хвилин від ст.м. «Академмістечко» у селі Софіївська Борщагівка зводять цілі райони нових ЖК. Проте це вже область, а не місто. Мені це не підходило. 

Врешті решт, я знайшов два варіанти й обидва мали свої нюанси. Перша – квартира у 35 кв.м. у новобудові за $42 тис. Там не було ніякого ремонту після будівництва: бетонні стіни, дроти замість ламп та розеток. Довелось би витратити ще приблизно $20 тис, аби зробити помешкання придатним для проживання. Однак це були не всі проблеми цього об’єкта.

Якось ввечері я приїхав поговорити з тими, хто вже жив там. Виявилось, що ріелтор не розповіла мені цікавих подробиць: будинок не під’єднаний до міських комунікацій. Замість центральної каналізації у них вигрібна яма, що щодня приїздять чистити санізатори. Світло по тарифам як для юридичних осіб – по 2,7 грн за Квт. Консьєрж показала мені рахунки людей за комуналку – по декілька тисяч кожен і це влітку. 

Другий варіант – у малосімейці. Уявіть довгий темний, вузький коридор з 18 дверима. За одними такими на 9 поверсі мені пропонували невеличку 27 кв.м. квартиру з поганим ремонтом за $39 тис. Власниця хотіла отримати аванс, щоб «заплатити всі свої борги». Й тільки тоді я б побачив хоч якісь документи на квартиру. 

Також, скрізь я мав заплатити ще й за послуги рієлтора, що мені продавали нерухомість, як мені казали, це правила ринку. Це 5% від вартості квартири – приблизно $1,5-2 тис. 

Схема: як працює пільгова іпотека 

Тут варто зазначити, як влаштована оплата за квартири. Справа в тому, що власники отримують гроші на свій банківський рахунок. А також, якщо власник купив квартиру меньше трьох років, то згідно закону, він має сплатити ще й податок на дохід 5% та 1,5% військового збору від суми. І цей податок частіше додають до вартості квартир, щоб сплачував покупець. Як було і в моєму випадку – у першій квартирі право власності оформили у 2020 році. 

Схема фінансування така: 

1. Держмолодьжитло оцінює вартість квартири та ваш дохід 
2. Рахують суму, що виділяють на придбання квартири. Для самотнього чоловіка як я – це десь $30 тис. На місяць кредит – від 5 до 10 тис. грн. Дивляться, щоб після сплати всіх зобов’язань у тебе залишилася сума прожиткового мінімуму на місяць. 
3. Відкривають рахунок у Укргазбанку та переказують туди гроші для купівлі квартири. 
4. Я в свою чергу кладу на цей рахунок свої 6% першого внеску за квартиру. Та іншу суму, що не покриває кредит. Якби я купив квартиру за $50 тис – $20 мав би додатково зарахувати. 
5. Власнику переводять 100% вартість квартири після підписання договору купівлі-продажу.  

Зазначу, що грошима на рахунку я та інші учасники програми не можуть розпоряджатись. Навіть, якщо квартиру не куплю – забрати назад усе одразу не зможу. У фонді мені пояснили, що в таких випадках дають додатковий час на пошуки іншої квартири, або в часному порядку вирішують це питання про повернення коштів.

Також не забувайте про додаткові витрати при формуванні пакету документів, а це: 

• попередній договір купівлі-продажу (приблизна вартість 4 тис. грн.);
• оцінка майна (приблизна вартість від 2 тис грн.);
• основний договір купівлі-продажу (приблизна вартість 6 тис. грн.);
• договір іпотеки (приблизна вартість 12 тис. грн.);
• страхування себе та майна  (приблизна вартість 0,4% від вартості об’єкта).

Як я зробив ставку та програв 

Повернемось до тих двох варіантах, що я хотів купити по пільговій іпотеці. Часу залишилось дуже мало. Я сів, подумав над усіма недоліками, та вирішив, що готовий жити будь-де, але можу заплатити не більше $38 тис. Свої аргументи я переказав власникам через ріелторів. 

У четверг в один день мені мали сказати рішення, а вже в понеділок – чекали документи у фонді. Але не судилося. Перша рієлтор просто не брала слухавку, а друга сказала, що «моя пропозиція не актуальна». Ось так, я програв цей шанс на пільгову іпотеку. Проте у майбутньому хочу ще раз спробувати. 

Мої поради тим, хто хоче взяти участь у програмі пільгового кредитування: 

1. У заявці вкажіть, що готові розглянути квартири не у місті, а у сусідніх громадах. Потім змінити локацію буде неможливо.
   
2. Починайте шукати квартири одразу, як ви подались на програму, а не після того як вас обрали вас як переможця у програмі. 

3. Перевірте свою кредитну історію, оскільки це теж буде основним критерієм для прийняття Фондом рішення для погодження пакету документів для купівлі квартири. Це можно зробити безкоштовно на сайті “Українське бюро кредитних історій”
   
4. Ретельно перевіряйте варіанти, щоб вартість комунальних послуг та кредит не з’їв весь ваш бюджет. Поговоріть з майбутніми сусідами – скільки вони витрачають взимку на опалення та світло, чи немає якихось сюрпризів з комунікаціями.
   
5. Попросіть юриста чи не зацікавленого ріелтора перевірити документи по різним реєстрам. Власники мають співпадати з документами, що дали вам. А нерухомість не має бути у заставі чи інших судових справах.  
   

І звичайно, краще перепитати зайвий раз спеціалістів фонду щодо умови. Тоді зможете з першого разу підібрати потрібний варіант житла.