Как я чуть не взял ипотеку на квартиру под 3% – история одного переселенца

Василию 35 лет.  Он переселенец из Крыма и сейчас работает юристом в Киеве.  В августе 2021 он получил шанс на льготную ипотеку от правительства Германии.  Эту программу реализует Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству через Кредитное учреждение для восстановления (KfW).

Подробности конкурса, условий и поисков Василий рассказал КрымSOS.  Далее история от лица героя.

Один среди 150 других

В Киеве я арендую комнату в квартире с бабушкой.  Не колебался, когда увидел информацию о льготной ипотечной программе – сразу подал заявку.  Условия очень привлекательны: 6% первый взнос и потом стоимость разбивают на 20 лет под 3% годовых.  Для сравнения, в ПриватБанке для ипотеки должно быть в кармане 25% суммы и на остаток ежегодно начисляют 12%.

Не очень верил, что меня выберут.  В очереди Госмолоджилья еще 18 тыс. таких семей ожидает.  Но на этот раз Фортуна выбирала – программа RandomPicke нашла 150 счастливчиков.  Среди них оказался и я.  Об этом узнал уже 1 сентября, когда мне позвонили и пригласили на встречу.

Уже позже мне рассказали интересные подробности.  Оказывается, стоимость квадратного метра жилья должно быть не более 28 714 грн.  И это должно быть дом не старше 35 лет. То есть бюджетные старые «хрущевки» сразу отпадали. Не подходили и новостройки, которые не сданы в эксплуатацию.  Также есть ограничения по квадратуре: на одного человека в семье 21 кв м + 10,5 кв м на семью.

Город изменить нельзя, поскольку при подаче заявлении думал, что регион избирается согласно справке переселенца –  указал Киев, однако можно было написать, что я согласен сменить место жительства на область.

На подготовку документов нам выделили 20 дней.  По истечению этого срока, или раньше я должен был принести:

• Нотариальный договор с продавцом, мне продадут именно эту квартиру через 21 день.  Именно в этот срок Фонд проверяет документы, подает кандидат.

• Оценку имущества от эксперта – там должны были указать год постройки, общая стоимость.

• Личные документы: паспорт, копию номера налогоплательщика, выписку по работе с суммой зарплаты за полгода.  А предпринимателям – справку о доходах и уплаченных налогах.

Тогда я был полон оптимизма, отпросился с работы и засел мониторить сайты объявлений.

 Не каждая квартира «рядом с метро» расположена в городе

Мой позитивный настрой пошатнулся на второй неделе просмотров квартир. Я постоянно был на телефоне, ежедневно куда-то ездил. Многие риэлторы уже знали о программе и помогали мне советами.  Одна даже согласилась проверять документы потенциальных квартиры на наличие каких-либо ограничений или арестов.  Чтобы имущество не было в залоге, не фигурировало в судебных делах.  Хотя все риэлторы зарабатывают на этом немалые деньги.

Очень часто оказывалось, что районы на окраине города «рядом с метро» формально указаны как м. Киев. Хотя по документам это было соседнее село.  Например, в 15 минут от ст.м.  «Академгородок» в селе Софиевская Борщаговка строят целые районы новых ЖК.  Однако это уже область, а не город.  Мне это не подходило.

В конце концов, я нашел два варианта и оба имели свои нюансы.  Первая – квартира в 35 кв.м. в новостройке за $42 тыс. Там не было никакого ремонта после строительства: бетонные стены, провода вместо ламп и розеток. Пришлось бы потратить еще примерно $ 0 тыс, чтобы сделать помещение пригодным для проживания. Однако это были не все проблемы этого объекта.

Как-то вечером я приехал поговорить с теми, кто уже жил там.  Оказалось, что риэлтор не рассказала мне интересных подробностей: дом не подключен к городским коммуникациям.  Вместо центральной канализации у них выгребная яма, ежедневно приезжают чистить санизаторы.  Свет по тарифам как для юридических лиц – по 2,7 грн за кВт.  Консьерж показала мне счета людей за коммуналку – по несколько тысяч каждый, и это летом.

Второй вариант – в малосемейке.  Представьте длинный темный, узкий коридор с 18 дверями.  За одними такими на 9 этаже мне предлагали небольшую 27 кв.м.  квартиру с плохим ремонтом за $39 тыс. Владелица хотела получить аванс, чтобы «заплатить все свои долги».  И только тогда я бы увидел хоть какие-то документы на квартиру.

Также, везде я должен был заплатить еще и за услуги риелтора, что мне продавали недвижимость, как мне говорили, это правила рынка.  Это 5% от стоимости квартиры – примерно $ 1,5-2 тыс.

 Схема: как работает льготная ипотека

Здесь стоит отметить, как устроена оплата за квартиры.  Дело в том, что владельцы получают деньги на свой банковский счет.  А также, если владелец купил квартиру менее трех лет, то согласно закону, он должен заплатить еще и налог на доход 5% и 1,5% военного сбора от суммы. И этот налог чаще добавляют к стоимости квартир, чтобы платил покупатель. Как было и в моем случае – в первой квартире право собственности оформили в 2020 году.

 Схема финансирования такова:

1.  Держмолодьжитло оценивает стоимость квартиры и ваш доход.

2.  Считают сумму, что выделят на приобретение квартиры.  Для одинокого мужчины как я – это где-то $ 30 тыс. В месяц кредит – от 5 до 10 тыс грн.  Смотрят, чтобы после уплаты всех обязательств у тебя осталась сумма прожиточного минимума в месяц.

3.  Открывают счет в Укргазбанке и переводят туда деньги для покупки квартиры.

4. Я в свою очередь кладу на этот счет свои 6% первого взноса за квартиру.  И другую сумму, не покрывает кредит.  Если бы я купил квартиру за $50 тыс –  $20 должен был бы дополнительно причислить.

5. Владельцу переводят 100% стоимости квартиры после подписания договора купли-продажи.

Отмечу, что деньгами на счету я и другие участники программы не могут распоряжаться.  Даже если квартиру не куплю – забрать назад все сразу не смогу.  В фонде мне объяснили, что в таких случаях дают дополнительное время на поиски другой квартиры, или в частный порядке решают вопрос о возврате средств.

Также не забывайте о дополнительных расходах при формировании пакета документов, а это:

– предварительный договор купли-продажи, около 4 тыс. грн.

– оценка имущества – от 2 тыс грн.

– основной договор купли-продажи – где-то 6 тыс. грн.

– договор ипотеки –  12 тыс. грн.

– страхование себя и имущества – примерная стоимость 0,4% от стоимости квартиры.

 Как я сделал ставку и проиграл

Вернемся к тем двум вариантам, что я хотел купить по льготной ипотеке.  Времени осталось очень мало.  Я сел, подумал над всеми недостатками, и решил, что готов жить где угодно, но могу заплатить не более $ 38 тыс. Свои аргументы я передал владельцам через риэлторов.

В четверг в один день мне должны были сказать решение, а уже в понедельник – ждали документы в фонде.  Но не судьба.  Первая риелтор просто не брала трубку, а вторая сказала, что «мое предложение не актуально».  Вот так, я проиграл этот шанс на льготную ипотеку.  Однако в будущем хочу еще раз попробовать.

Мои советы тем, кто хочет принять участие в программе льготного кредитования:

• В заявке укажите, что готовы рассмотреть квартиры не в городе, а в соседних селах. Затем изменить локацию будет невозможно.

• Начинайте искать квартиры сразу, как вас утвердили как участника в программе, а не после того как вас выбрали вас как победителя.

• Проверьте свою кредитную историю, поскольку это тоже будет основным критерием для принятия Фондом решения для согласования пакета документов для покупки квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте «Украинское бюро кредитных историй»

• Тщательно проверяйте варианты, чтобы стоимость коммунальных услуг и кредит не съел весь ваш бюджет.  Поговорите с будущими соседями – сколько они тратят зимой на отопление и свет, нет каких-то сюрпризов с коммуникациями.

• Попросите юриста или не заинтересованного риэлтора проверить документы по различным реестрам. Владельцы должны совпадать с документами, что дали вам.  А недвижимость не должно быть в залоге или иных судебных делах.

И конечно, лучше переспросить лишний раз специалистов фонда об условиях. Тогда сможете с первого раза подобрать нужный вариант жилья.