5 вопросов о недвижимости в оккупированном Крыму

Как оформить наследство в оккупированном Крыму? Признает ли Украина документы, выданные оккупационными органами власти? Что делать, если имущество отчуждают оккупанты? Эти и другие вопросы приходят юристам общественной организации КрымSOS с 2014 года. Мы решили напомнить, как именно регулируются вопросы недвижимости в оккупированном Крыму и какие варианты развития ситуации возможны после деоккупации.

1. Признает ли Украина российские свидетельства о праве собственности, оформленные после оккупации?

Украина не признает какие-либо сделки с недвижимостью, совершенные на временно оккупированных территориях (ВОТ).

«Документы, которые выдают оккупационные органы власти в Крыму или на других ВОТ — ничтожны, то есть не имеют юридической силы в Украине. Крымские договоры продажы, дарения или нотариальные доверенности украинские нотариусы не будут рассматривать вообще», — объясняет юрист КрымSOS Анастасия Калинина

Ситуацию с документами на право собственности, оформленных после оккупации АР Крым и г. Севастополя регулирует статья 11 Закона Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины»:

Статья 11. Гарантирование права собственности и правовой режим имущества на временно оккупированной территории

1. Положения настоящей статьи применяются к временно оккупированной территории, предусмотренной пунктами 1 и 2 части первой статьи 3 настоящего Закона, недр под территориями, указанными в пунктах 1 и 2 части первой статьи 3 настоящего Закона, и воздушного пространства над этими территориями.

В условиях военного положения решением Кабинета Министров Украины положения настоящей статьи могут быть распространены на временно оккупированные территории, предусмотренные пунктом 3 части первой статьи 3 настоящего Закона, недра под территориями, указанными в пункте 3 части первой статьи 3 настоящего Закона, и воздушное пространство над этими территориями.

2. На временно оккупированной территории право собственности охраняется согласно законодательству Украины.

3. За государством Украина, Автономной Республикой Крым, территориальными общинами, в том числе территориальным сообществом города Севастополя, государственными органами, органами местного самоуправления и другими субъектами публичного права сохраняется право собственности и другие вещные права на имущество, в том числе на недвижимое имущество, включая земельные участки, находящиеся на временно оккупированной территории.

4. За физическими лицами, независимо от получения ими статуса беженца или иного специального правового статуса, предприятиями, учреждениями, организациями сохраняется право собственности и другие вещные права на имущество, в том числе на недвижимое имущество, включая земельные участки, находящиеся на временно оккупированной территории, если оно приобретено в соответствии с законами Украины.

5. Обретение и прекращение права собственности на недвижимое имущество, которое находится на временно оккупированной территории, осуществляется в соответствии с законодательством Украины за пределами временно оккупированной территории. В случае невозможности осуществления государственным регистратором полномочий государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений на временно оккупированной территории орган государственной регистрации определяется Кабинетом Министров Украины.

6. На временно оккупированной территории любая сделка по недвижимому имуществу, в том числе относительно земельных участков, совершенная с нарушением требований настоящего Закона, других законов Украины, считается недействительной с момента совершения и не создает юридических последствий, кроме связанных с его недействительностью.

7. Земля, ее недра, атмосферный воздух, водные и другие природные ресурсы, которые находятся в пределах территории Украины, природные ресурсы ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны, являющихся объектами права собственности Украинского народа, военное имущество, имущество государственных органов, государственных предприятий, учреждений и организаций, которые находятся на временно оккупированной территории и являются собственностью государства, не могут переходить в собственность других государств, юридических или физических лиц иным способом, чем предусмотрен законами Украины.

2. Как после оккупации Крыма регулируется вопрос недвижимости по российскому законодательству?

Оккупанты незаконно распространили на Крым российское законодательство, в том числе требования к документам на недвижимость. В «правовом поле» россии все, кто жил на Крымском полуострове, стали автоматически россиянами, а значит, должны соблюдать российские законы. Официально «отказаться» от российского гражданства смогли лишь 3,5 тысяч человек — их и других жителей Крыма с украинскими паспортами приравняли к «иностранцам».

«Иностранные резиденты не могут регистрировать место своего проживания в Крыму, владеть земельными участками на 80% территории полуострова, которые подпадают под указ президента россии от 20 марта 2020 года. Поэтому землю отчуждают в интересах местных оккупационных властей и продают за бесценок. Чтобы избежать таких проблем, крымчане вынуждены переоформлять свою недвижимость. Хотя украинские разрешения и сделки, совершенные и полученные до начала оккупации, на оккупированном полуострове признают», — рассказывает Анастасия Калинина.

Большинство правоотношений с крымской недвижимостью урегулированы отдельным российским законом, (на языке оригинала):

Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 г. N 6-ФКЗ (ред. от 14.07.2022) «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым
Согласно статье 12 данного закона, «На территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и других видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы, выданные государственными и другими официальными органами Украины, государственными и другими официальными органами Автономной Республики Крым, Если иначе не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также не предусмотрено статьей 12.2 если другое не вытекает из самих документов или существа отношения».

Было много случаев, когда такие документы оспаривались органами власти в Крыму, в частности, это касается права собственности на земельные участки. Документы на право собственности признавались недействительными из-за того, что процедуры отчуждения или приватизации земельного участка «не отвечали требованиям» законодательства рф.

С такой проблемой столкнулась крымчанка Наталья, которая в 2004 году инвестировала в строительство многоэтажного дома в поселке Параковое вблизи Ялты. В 2009 году она получила документы: все разрешения и заключения соответствующих учреждений. На территории размером 6 гектаров застройщики возвели целый пансионат семейного типа с апартаментами на 638 квартир. А вот самый большой дом в 15 этажей в 2021 году начали сносить — оккупационные городские власти выиграли суд, признавший дом «самостроем».

Фото из открытых источников

«Если недвижимость была оформлена до оккупации, собственник должен внести сведения об объекте в российский реестр прав на недвижимое имущество (так называемый Росреестр). Однако и это не гарантирует его сохранение, — объясняет Анастасия Калинина. — В случае нарушения прав собственности мы рекомендуем собрать все документы, решения и письма представителей оккупационных властей и писать заявления украинской Прокуратуре в АРК и г. Севастополе. А также подавать в международные суды».

3. Как регулируется процедура продажи недвижимости в Крыму?

Для этого необходимо дважды оформить сделку в оккупированном Крыму и на подконтрольной Правительству Украины территории. Несмотря на то, что этот вопрос урегулирован законодательством Украины, в условиях полномасштабной войны это почти невозможно сделать.

Для продажи недвижимости по украинскому законодательству необходима экспертная оценка имущества. Ее проводит украинский эксперт-оценщик, однако пока такое действие невозможно. К тому же для оформления сделки и в оккупірованом Крыму, и на подконтрольной территории Украины необходимо отдать нотариусу (или регистрационному органу в Крыму) оригинал правоустанавливающего документа — их передать тоже очень трудно. Возобновить его можно также через суд.

«В целом очень небольшое количество украинских нотариусов работает с крымской недвижимостью. Также в случае двойного оформления необходимо дважды уплатить налоги и государственные пошлины за отчуждение недвижимости», – отмечает адвокат КрымSOS Анна Рассамахина.

Из-за этих и других сложностей очень малое количество сделок оформляется одновременно по законодательству рф и Украины.

«Отдельная сложность возникает с недвижимостью, которую унаследовали украинцы в оккупированном Крыму. У наследников есть шесть месяцев со дня смерти, чтобы открыть дело. Также, если наследник постоянно проживал с умершим, он считается принявшим наследство автоматически, если не отказался от него. В случае просрочки этот срок можно возобновить только через суд», — рассказывает Анастасия Калинина.

4. Предусмотрена ли законом какая-либо ответственность для государственных чиновников, оформивших на свою крымскую недвижимость российские документы и продолжающих ею владеть? Или, если оформили российские документы и продали только по оккупационному законодательству?

Действующим законодательством не установлена ответственность за внесение данных о недвижимости в российские реестры, равно как и за отчуждение такой недвижимости по российскому законодательству.

«Такие действия в первую очередь несут репутационные риски – если эта информация станет общеизвестной, это непременно повредит государственному чиновнику», — пояснила Анна Рассамахина в комментарии «Наши деньги. Львов».

5. Как Украина после деоккупации полуострова планирует урегулировать коллизию, когда у одного объекта недвижимости одновременно есть два собственника — собственник по украинскому законодательству, который ее продал и не переоформил документы на подконтрольной территории, и владелец по российскому, который ее купил и имеет документы только российского образца?

По состоянию на апрель 2023 только разрабатывают Стратегию деоккупации и реинтеграции временно оккупированной территории Автономной Республики Крым и города Севастополя и сопутствующие правовые механизмы. Уже обозначен общий подход к проблеме с учетом норм национального, международного права и иностранного опыта в подобных случаях.

Так, 2 апреля 2023 года секретарь СНБО Украины обнародовал «12 шагов деоккупации Крыма», в которых, в частности, отмечено, что «сделка, совершенная не по украинскому законодательству после февраля 2014 года, в том числе в отношении недвижимого имущества, признается ничтожной — закон действует уже 9 лет. Право собственности на имущество остается за гражданами Украины. Если оно присвоено или национализировано, имущество возвращается собственникам».

«Можно уверенно сказать, что со стороны Украины не будет автоматического признания сделок с недвижимостью (и не только с ней), совершенных на временно оккупированной АРК. Вместо этого будет предусмотрена процедура легализации таких сделок, вероятно, через суд», — рассказывает Анна Рассамахина.

Согласно части 6 статьи приведенной выше 11 Закона Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины», на временно оккупированной территории любая сделка по недвижимому имуществу, в том числе по земельным участкам, совершена с нарушением требований этого Закона, других законов Украины, считается недействительным с момента совершения и не создает юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью.

Юридические последствия недействительной сделки, согласно статье 216 Гражданского кодекса Украины, заключаются в том, что каждая из сторон обязана вернуть другой стороне в натуре все, что она получила в результпте исполнения этой сделки.

«Исходя из принципов права и здравого смысла, стороны сделок с недвижимостью, совершенных в Крыму в период оккупации, смогут или легализовать их в суде (возможно ли во внесудебном порядке, если стороны не имеют друг к другу претензий и не собираются оспаривать сделку), или вернуть друг другу то, что получили. Здесь возникает много вопросов», – добавляет Анна Рассамахина.

Адвокат убеждена, что будет много случаев, когда неблагополучные продавцы недвижимости, получившие за нее полную стоимость, захотят вернуть себе право собственности, при этом не возвращая деньги.

Фото: Getty Images

По умолчанию продавец остается владельцем, поскольку по данным украинских реестров недвижимость принадлежит ему. А фактический собственник, уже долгое время мирно владеющий имуществом, сможет вернуть свои деньги только через суд. Или фактическому владельцу придется признавать в суде свое право собственности.

«Здесь стоит напомнить о крайне неэффективной системе исполнения судебных решений в Украине. Можно предположить появление в Крыму многочисленных «черных риелторов», которые будут с помощью запугиваний и угроз вынуждать покупателей отказаться от принадлежащей им недвижимости. Этому будет способствовать всеобщая нестабильность и неупорядоченность жизни на полуострове в переходный период», — считает Анна Рассамахина.

Также за годы оккупации Крыма многие владельцы-продавцы уже умерли, и формально их наследники должны вступать в наследство. Однако сделать это по украинскому законодательству сейчас невозможно — в большинстве случаев нет украинского свидетельства о смерти, сроки принятия наследства пропущены. В этом случае проданная в Крыму недвижимость остается в неопределенном статусе. Это тоже нужно урегулировать на законодательном уровне.

Все эти процессы будут нуждаться в огромной работе украинских органов власти, разработке соответствующего законодательства, обеспечении работы судов, которым придется рассматривать огромное количество подобных дел, работы нотариусов и регистрационных органов, а также правоохранительных органов для препятствования противоправным действиям.

Для бесплатной юридической помощи обращайтесь на «горячую линию» КрымSOS по номерам +380962240123 для звонков по Украине и миру, +380952775355 и +38 063 077 16 19 в Viber, Signal, Telegram, WhatsApp. Специалисты работают с 9:00 до 18:00 с понедельника по пятницу, в субботу по номерам можно отправлять сообщения в мессенджерах.