Продать квартиру в Крыму — миссия невыполнима

Аннексия Крыма Россией внесла свои коррективы на рынке недвижимости полуострова. Россияне, вдохновленные «возвращением Крыма в родную гавань», а также жители Донецкой и Луганской областей, бежавшие от военного конфликта, массово хлынули на полуостров, обеспечив покупательский «бум» на рынке недвижимости в 2014 году. 

Жители Донецкой и Луганской областей спасали свои денежные сбережения, которые им выгодно было вкладывать в жилье, которого они лишились. Из россиян в Крым в большом количестве приезжали пенсионеры, которые заработали деньги в отрасли добывающей промышленности (обычно это жители северных районов РФ) и хотели купить жилье в курортной зоне. И конечно, те, кто по работе приехал осваивать новую для России территорию. 

– В 2014 я еще работала риелтором в Севастополе, и часто спрашивала у потенциальных покупателей из России о причинах их переезда, ведь были предпосылки к тому, что Крым станет депрессивным районом, где не будет никакого экономического развития, – рассказывает QirimInfo Светлана Аксенова, которая до августа 2014 года работала в риелторской фирме в Севастополе. – Оказалось, что часто приезжали, например, нефтяники, которые рассказывали, как всю жизнь проработали в адских условиях, и сейчас у них есть деньги на приобретение квартиры. «Мы тут хотим погреться, где море и солнце, – говорили они. – А условия в тех местах, где мы жили и работали раньше, все равно не лучше, чем, возможно, будут в Крыму». 

Примечательно, что жилье покупали даже в новостройках, не задумываясь над тем, есть ли перспективы того, что эти объекты недвижимости достроят и введут в эксплуатацию. 

Цены на недвижимость: взлеты и падения 

В 2014-2015 годах цены на жилье стремительно росли. Российский портал о недвижимости Domofond.ru (принадлежит Avito), проанализировав динамику цен на покупку жилья, назвал Крым лидером среди регионов РФ по росту цен на недвижимость. В Крыму и Севастополе средняя цена предложения за I квартал 2015 года оказалась на 35,6% выше средней цены за IV квартал 2014 года. Такой значительный рост рублевых цен во многом объясняется как повышением спроса, так и привязанностью стоимости жилья на полуострове к доллару. 

Сейчас же спрос значительно уменьшился, поэтому и цены приходиться снижать. Ведь на данный момент фактически единственное, что востребовано на рынке недвижимости, и что россияне действительно покупают на полуострове, так это дачные участки, дачи – мелкое, дешевое жилье, жилье эконом класса. 

– Я продаю вторую квартиру. Уже семь месяцев, как она выставлена на продажу. И за все это время риелтор привел мне только двоих потенциальных покупателей. Риелтор советует опустить цену с $40 тыс. до $30-32 тыс. – иначе продать ее нереально, – пожаловалась QirimInfo крымчанка Людмила. – И это при том, что в ноябре 2014 я почти такую же квартиру продала всего за две недели и за $40 тыс. 

Сейчас, как утверждает Светлана Аксенова, в Крыму ситуация на рынке недвижимости такая же, как и в конце 2008 — начале 2009 годов, когда был резкий покупательский спад. Квартиру продать очень трудно – по сравнению с 2014 годом количество покупателей резко упало. 

– Обычно средний срок для того, чтобы найти покупателя квартиры, составляет полгода.  Но объявление о продаже квартиры мы разместили еще в марте 2014 года, причем на примерно ста разных сайтах. Но удалось ее продать только в начале 2016, то есть через два года. Причем первоначальную цену пришлось снизить больше, чем в два раза, – делится Аксенова. 

Во многом на цены влияет и то, что крымчане зачастую не хотят рисковать, ведь пограничный контроль Крыма как с украинской, так и с российской стороны ужесточается. Поэтому многие считают: лучше уже продать квартиру сейчас, хоть и дешевле. Позже могут начаться проблемы с транспортировкой вещей и тем более, с переводом денег на материк. 

Кроме того, для покупателя в Крыму с момента аннексии появились определенные риски, например, риск купить незаконное жилье. Это связано с отсутствием единого государственного реестра в РФ. В Украине такой есть: в него включены 17 реестров, и по нему нотариус сразу может проверить, не находится ли квартира под запретом, залогом, арестом и т.д. Так что переход в российское  правовое поле для крымских нотариусов оказался шагом назад.  

Как деньги превращаются в контрабанду 

Проблема с переправкой денег на материковую Украину существует уже давно. Официальной возможности для этого нет. Если через административную границу с Крымом перевозишь сумму больше €10 тыс., то нужно ее задекларировать письменно, указывая источник происхождения средств. Но договоры о купле-продажи недвижимости, заключенные на оккупированной территории, не являются легитимными для украинской таможни. 

Даже положив деньги на счет, снять их потом на территории, подконтрольной Украине, очень проблематично, ведь банки вводят ограничения на снятие наличных.  

Элла Левицкая, переселенка из Крыма, планировала после продажи квартиры в Симферополе купить на вырученные деньги жилье в Киеве. В симферопольской квартире прописан ее ребенок, и выписать его с украинскими документами можно, а вот прописать при необходимости обратно  –– нельзя. Поэтому для нее было очень важно иметь возможность после продажи квартиры в Крыму купить жилье в каком-либо другом месте и прописать туда ребенка. Это оказалось серьезной проблемой. 

– Я узнавала у киевского застройщика, и он принимал только гривны. А в банке в Киеве я могла снимать не более 15 тыс. грн в день (то есть, около 600-800 дол. в зависимости от курса, который постоянно менялся).  И вот представьте, сколько мне нужно ходить в банк, чтобы расплатиться за квартиру. Технически для того, чтобы можно было купить жилье где-нибудь в другом месте, можно вывести только наличку, но только нелегальным путем, – рассказывает Левицкая.  

Кроме того, как утверждает женщина, ей нужен был покупатель с наличными. А таких, по словам риелторов, среди потенциальных покупателей всего около 40%. К тому же среди них оказывались и те, кто берет ипотеку, а так как Левицкая не принимала российского гражданства, то такие покупатели ей не подходили. Потому что в этом случае нужно открыть банковский счет для перевода денег за квартиру, а с украинским паспортом открыть такой счет невозможно.  

Рубли против долларов 

При продаже недвижимости в Крыму возникла еще одна проблема. Продавцы хотят реализовать квартиру в долларах, а покупатели готовы платить рублями. 

Дело в том, что у россиян не принято рассчитываться валютой, они привыкли осуществлять расчеты в рублях.  Тогда как продавцы недвижимости в Крыму по прежнему предпочитают цены в долларах: во-первых, в Украине так привыкли, а во-вторых, в основном это люди, которые уехали или планируют уехать из Крыма в связи с аннексией, поэтому рубли им не нужны.  

Кроме того, курс рубля по отношению к доллару США на протяжении 2015 года значительно упал: если 1 января 2015 года Центробанк РФ установил стоимость $1 в 56 рублей, то уже к 31 декабря 2015 года он подорожал до почти 73 рублей.  

Падение рубля обычно происходит резкими рывками, поэтому за время заключения сделки о купле-продажи квартиры рубль может существенно обесцениться. Неудивительно, что продавцы не хотят рисковать.